UA-55638352-1

Refinancovanie hypotéky

Refinancovanie hypotéky znamená splatenie už existujúceho hypotékou v jednej banke, novou hypotékou v inej banke s lepšou úrokovou sadzou a podmienkami. Túto zmenu je najlepšie uskutočniť v období ukončenia fixácie, kedy úplné splatenie pôvodného úveru môžete vo väčšine bánk urobiť bezplatne. Mimo obdobia ukončenej fixácie si banky za takéto predčasné splatenie úveru vypočítajú sankčné poplatky.

Stúpajúca popularita, množstvo ušetrených peňazí a presun klientov z jednej banky do druhej s cieľom získať výhodnejšie podmienky splácania hypotéky. Reč nie je o ničom inom ako o refinancovaní, ktoré dokázalo na trh s hypotekárnymi úvermi priniesť celkom zaujímavý trend získavajúci stále viacej prívržencov, ktorí ho reálne skúšajú na vlastnej koži.

Proces refinancovania hypotéky si môžeme jednoducho vysvetliť ako predčasné splatenie jedného úveru prostredníctvom druhého. Zákazník, ktorý mal schválenú hypotéku v banke má právo po istej dobe ešte pred ukončením doby splácania odísť ku druhému poskytovateľovi, avšak podmienkou je splatenie zvyšnej dlžnej čiastky. Tento záväzok môže vyrovnať prostredníctvom peňazí získaných z ďalšieho produktu, ktorého účelom je práve splácanie predošlého záväzku. Vo väčšine prípadov sa jedná o ideálny spôsob získania lepšieho úveru.

Vývoj refinancovania

Niekedy možnosť refinancovania vôbec neexistovala a zmluvy o poskytnutí hypotéky boli pevne zviazané jasnými pravidlami. Podľa nich musel žiadateľ splatiť svoje finančné záväzky podľa vopred dohodnutých podmienok, pomocou ktorých si banka strážila svoju klientelu a nedovolila zákazníkom prejsť ku konkurencii ponúkajúcej omnoho výhodnejšie podmienky. Postupne sa však otázke refinancovania začali banky viac otvárať a hlavnou motiváciou tohto prelomového kroku bol vysoký záujem klientov finančných sprostredkovateľov, ktorí odviedli kus práce a mnohým žiadateľom umožnili dostať sa vďaka predčasnému splateniu k úspore.

V súčasnosti sa situácia na trhu s hypotékami vyvinula úplne inak a príbeh refinancovania sa stal stredobodom záujmu analytikov, bankárov aj médií venujúcim sa oblasti bankovníctva. Posledné dva roky vo finančnom sektore by sa pokojne mohli nazývať aj rokmi predčasného splácania alebo prekupovania klientov medzi jednotlivými bankovými poskytovateľmi. Vlna záujmu o refinancovanie sa v poslednom období poriadne dvihla, veď len momentálne sa na Slovensku refinancuje niečo cez 40% aktuálne uzatvorených zmlúv a tento podiel by podľa odhadov odborníkov mal ešte narásť. Vyššej popularite dopriali aj legislatívne zmeny plynúce od 1.1.2012, keď začal platiť zákaz penalizovať predčasné splatenie zo strany banky.

Prínos možnosti predčasne splácať

Šanca znížiť celkové náklady na splácanie – Celá podstata refinancovania spočíva v možnosti vymeniť starý úver za nový a lacnejší s lepšími podmienkami. Cieľom zmeny je využitie šance na zníženie nákladov na splácanie a teda získanie výhodnejšieho produktu.

Menšie mesačné výdavky – Mesačné splátky sa rátajú v niekoľkých desiatkach až stovkách eur, čo nie je zanedbateľná čiastka vynakladaná pravidelne každý mesiac. Nižšia mesačná splátka sa celkovo odrazí na každomesačnom množstve Vašich finančných prostriedkov a povedzme si otvorene, že každá ušetrená čiastka Vám pomôže na akékoľvek iné účely.

Vyhnutie sa vyšším úrokom – Nastavená výška úrokov je zafixovaná len na isté obdobie, po ktorom môže banka pristúpiť k zvýšeniu, čo by sa okamžite prejavilo aj na výške mesačnej splátky. Aj keď sa úroky nezvýšia, u iného poskytovateľa sa môže naskytnúť šanca na úsporu, takže už len jej nevyužitie by sa právom považovalo za súhlas s horšími podmienkami.

Refinancujte v čase výročia fixácie

Pri každej súčasne uzatváranej hypotéke na Slovensku sa nastavuje určitá doba fixácie úrokovej sadzby, počas ktorej je táto konkrétna sadzba nemenná. Nemennosť je riadne zaznamenaná aj v zmluve o poskytnutí úveru, takže neexistuje žiadna právna možnosť ako ju zmeniť skôr ako uplynie nastavená dohodnutá lehota. Aktuálne vsádzajú slovenské banky na 5-ročné obdobie, no túto dobu je možné nastaviť individuálne podľa požiadaviek zákazníka.

Po uplynutí danej doby nastane výročie fixácie, v bankovej terminológií nazývané aj refix, po ktorej môže banka meniť úrokové sadzby v závislosti od aktuálneho vývoja trhu a pohybu úrokov. Banka má právo pristúpiť aj k zvýšeniu úrokov, čo často vedie klientov k zmene poskytovateľa s lepšími ponúkanými podmienkami. Práve toto obdobie je na prechod najvhodnejšie, samozrejme za predpokladu, že zákazník splatí celú dlžnú čiastku alebo aspoň jej časť. Napríklad v roku 2013 prešla k inej banke štvrtina klientov práve počas doby refixu.

Výhody pre obe strany

Nielen klienti banky profitujú z možnosti predčasne splatiť starý úver finančnými prostriedkami z nového. Ako sme spomínali vyššie, banky sa spočiatku bránili zakomponovaniu tohto postupu do svojich portfólií, no hneď po prvých skúsenostiach sa tento krok osvedčil. Prekupovanie klientov zo strany bankových inštitúcií sa rozmohlo aj vďaka rozsiahlej marketingovej stratégií vedenej predstaviteľmi poskytovateľov úverov, ktorí mali sami záujem na získavaní serióznych klientov s dobrou ekonomickou bonitou a platobnou disciplínou, ktorú mali overenú prostredníctvom bezproblémového splácania predošlej banke.

Predčasné splatenie si dobre zvážte

V súčasnosti prebiehajúci obrovský boom na trhu s hypotékami spojený s takýmto predčasným splácaním prinášajúcim úsporu peňazí zatienil aj prípadné zápory tohto kroku.
Aj napriek tomu, že refinancovanie dokáže pomôcť väčšine klientov so znížením celkových finančných nákladov na splácanie hypotéky, nájdu sa aj také prípady, pri ktorých je prechod ku konkurencii nevýhodný a vôbec sa neoplatí. Refinanc sa dá vnímať pozitívne ako úspora na splácaní úveru iba v prípade, že v novej banke dostanete nižší úrok, nebudete platiť vysoké poplatky za schválenie a získate aj nižšiu mesačnú splátku pri rovnakej dĺžke splácania.

Nie je nič nezvyčajné, že klient sa rozhodne predčasne splatiť úver produktom inej banky a v konečnom dôsledku preplatí dosť vysoké čiastky. Vidina porovnateľne nižšej mesačnej splátky ho ženie za požiadavkou na možnosť refinancovania, pričom zabúda na ostatné náklady spojené so schválením a vedením hypotéky, ktoré ho nakoniec môžu stáť ešte viac. Aj preto je dôležité dobre zvážiť tento krok, nakoľko sa môže jednať o rozdiel v stovkách eur. Pomôcť môže aj nezávislý finančný poradca alebo sprostredkovateľ hypotéky, ktorý bude vedieť odborne posúdiť (ne)výhodnosť refinancovania a jeho dopad na Vašu peňaženku.

Svetlá budúcnosť refinancovania hypotekárnych úverov vyzerá pre najbližšie roky reálne. Na vysokom záujme klientely by sa nemalo nič meniť a hľadaniu lepších podmienok splácania u konkurenčných poskytovateľov dopomôže aj pravidelná medializácia. Bude zaujímavé sledovať kedy sa podiel refinancovania uzatvorených zmlúv dostane nad 50% hranicu.

 

Požiadajte o bezplatnú a nezáväznú ponuku
na hypotéku zo všetkých bánk a znalecký posudok nahnuteľnosti ZADARMO
TIPY A TRIKY NA VÝHODNÚ HYPOTÉKU
Pripravili sme pre Vás 10 strán zaujmavých rád a tipov. Stiahnite si ich zadarmo. Vložte svoj email a obdržíte link na stiahnutie.